Простое товарищество в Казахстане: что нужно знать жителям многоквартирных домов.

Осталось всего полгода до момента официального упразднения КСК в Казахстане. До 01.07.2022 г. жителям многоквартирных домов нужно определиться с формой управления объектом кондоминиума: либо создать объединение собственников имущества (ОСИ), либо простое товарищество (ПТ). О том, что такое ОСИ и как его создать, мы уже писали здесь. Теперь расскажем все, что жителям многоквартирных домов следует знать о простом товариществе.

Что такое кондоминиум и причем тут простое товарищество?

В Казахстане производится постепенное реформирование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Ст.12 закона №284-VI от 26.12.2019 г. «О внесении изменений и дополнений в законодательный акт по вопросам ЖКХ» (вступил в силу 07.01.2020 г.) внесены дополнения в закон №94 от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях».

Согласно нормам обновленного закона №94 «О жилищных отношениях» с 01.07.2022 г. в каждом многоквартирном доме должен быть создан свой орган управления, который заменит нынешние КСК (ст.42 закона №94):

• объединение собственников имущества (ОСИ)

• или простое товарищество (ПТ).

Каждая из форм управления подразумевает, что жильцы многоквартирных домов должны управлять своим домом самостоятельно, предварительно зарегистрировав его как объект кондоминиума.

Согласно пп.16-5 ст.2 закона №94, кондоминиум многоквартирного жилого дома (кондоминиум) – форма собственности, зарегистрированная в порядке, определенном законодательством РК, при которой квартиры, нежилые помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а те части, которые не находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, принадлежат собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок.

Согласно пп.11 ст.2 закона №94, объект кондоминиума – единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок.

Согласно пп.14 той же статьи, общее имущество объекта кондоминиума – части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Пп.12 той же статьи определяет управление объектом кондоминиума как комплекс мероприятий, направленных на создание безопасных и комфортных условий проживания (пребывания) собственников квартир, нежилых помещений, надлежащее содержание общего имущества объекта кондоминиума, решение вопросов пользования общим имуществом объекта кондоминиума и предоставление коммунальных услуг.

Т.е. многоквартирным домом как объектом кондоминиума жильцам следует управлять. И на выбор им предлагается две формы: ОСИ или ПТ.

Как и кто должен зарегистрировать объект кондоминиума?

Прежде, чем приступать к выбору формы управления и непосредственно к управлению домом, его требуется зарегистрировать как объект кондоминиума. Порядок образования, государственной регистрация и прекращения кондоминиума регламентируется ст.31 закона №94.

П.1 ст.31 указанного закона гласит, что право собственности на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума в многоквартирных домах при наличии двух и более собственников квартир или нежилых помещений.

При этом, если многоквартирный жилой дом новый (уже принят в эксплуатацию), то согласно п.3 ст.31 госрегистрацию его как объекта кондоминиума осуществляет заказчик (застройщик) в срок не позднее 30 календарных дней с момента госрегистрации права собственности первым собственником квартиры, нежилого помещения.

При госрегистрации объекта кондоминиума заказчик (застройщик) обязан включить в состав общего имущества объекта кондоминиума все имущество (включая паркинг при наличии), предусмотренное проектно-сметной документацией многоквартирного жилого дома.

Если же дом уже давно находится в эксплуатации, то согласно п.4 ст.31 закона №94 акиматы должны за счет средств местного бюджета обеспечить:

• государственное техобследование функционирующих многоквартирных жилых домов;

• определить общее имущество объекта кондоминиума;

• сформировать и представить документы для госрегистрации объекта кондоминиума.

При этом, согласно п.5 ст.31 закона №94 госрегистрация объекта кондоминиума в функционирующих многоквартирных жилых домах производится по заявлению инициативной группы, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений.

Когда объект зарегистрирован, жильцам следует определиться с формой управления домом. Разберем нюансы такой формы управления многоквартирным домом, как простое товарищество (ПТ).

Что такое простое товарищество и чем оно отличается от ОСИ?

Простому обывателю сложно сделать выбор между ОСИ и ПТ, поскольку неясно, чем одна форма управления отличается от другой. Между тем отличие существенное.

Согласно ст.228.ГК РК простое товарищество образуется на основе договора о совместной деятельности, в рамках которого стороны обязуются совместно действовать для получения доходов или достижения иной не противоречащей закону цели.  

В соответствии с п.1 ст.228 ГК РК простое товарищество не является юридическим лицом.  

Согласно п.2. ст.228 ГК РК договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) может заключаться:

• между гражданами (физлицами);

• между гражданами и юридическими лицами;

• между юридическими лицами (консорциум).  

В случае управления многоквартирным домом договор простого товарищества заключается между жильцами-физлицами.

Таким образом, ключевое отличие между двумя формами управления следующее:

• ОСИ –это юридическое лицо, являющееся по сути некоммерческой организацией (НКО) и его налогообложение осуществляется согласно нормам, применяемым к НКО. ОСИ должно быть зарегистрировано в Минюсте и иметь свой устав.

• Простое товарищество (ПТ) –это непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица. Регистрации и устава не требует.

В остальном функции ОСИ и ПТ схожи и включают в себя:

• управление домом;

• финансирование содержания дома;

• обеспечение сохранности общедомового имущества;

• заключение договора на оказание услуг с обслуживающими компаниями.

И ОСИ и ПТ должны открыть в банке текущий и сберегательный счета.

 

Т.к. простое товарищество - не юридическое лицо, то его участники (все собственники квартир) должны выписать простую доверенность на какое-то одно выбранное ими доверенное лицо. На основании этих доверенностей такое лицо сможет представлять интересы ПТ в суде и других организациях (ст.229 ГК РК).

Договор ПТ носит бессрочный характер. При этом любой участник ПТ имеет право отказаться от совместной деятельности, что не освобождает его от обязательных платежей на управление и содержание дома.

Доверенное лицо ПТ заключает договоры с сервисными компаниями, которые будут обслуживать дом, либо собственники квартир вправе привлечь для этого управляющую компанию (УК) или частного управляющего.

Главным преимуществом ПТ является то, что жильцам многоквартирного дома не нужно:

• собирать документы;

• создавать новое юрлицо;

• готовить устав;

• заполнять формы;

• регистрироваться в налоговой

Достаточно подписать договор о совместной деятельности.

Как создать простое товарищество?

Создание ПТ для управления многоквартирным домом регламентируется ст.43-1 закона №94.

Для создания ПТ инициативная группа из числа собственников квартир или нежилых помещений дома должна созвать общее собрание. Группа должна включать не менее 10% собственников.

О проведении общего собрания необходимо уведомить жильцов за 10 дней, разработав и опубликовав в общем доступе повестку дня с указанием вопросов, которые необходимо решить. Если провести общее собрание невозможно, организуется письменный опрос.

Для того, чтобы решение собрания было легитимным, на нем должно присутствовать не менее 51% собственников. Участники собрания также не менее чем 51% голосов должны избрать членов совета дома, куда входят минимум 3 собственника квартир. Совет дома избирается на 3 года.

Затем собственники выбирают одну из двух форм управления: ОСИ или ПТ. При этом, если для создания ОСИ необходимо согласие более половины участников общего собрания или опроса (т.е. не менее 26% всех собственников квартир), то для создания ПТ необходимо согласие более двух третей собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома (п.1 ст.43-1 закона №94). Соответственно, тогда для достижения кворума на собрании должно присутствовать более 67% собственников. После чего подписывается договор о совместной деятельности.

Согласно п.2 ст.43-1 закона №94 собственники определяют доверенное лицо, и каждый из собственников (100% собственников, даже те, кто не присутствовал на общем собрании) должен дать ему простую письменную доверенность, а для открытия счета – доверенность, заверенную нотариально.

Доверенное лицо ПТ избирается на год. Им может стать любой собственник квартиры или нежилого помещения в доме.

Также на три года избирается ревизионная комиссия в составе 3 человек или один ревизор.

Решение общего собрания необходимо оформить протоколом и подписать договор о совместной деятельности.

Как уже было отмечено, ПТ не регистрируется в Минюсте. Но необходимо встать на регистрационный учет в местном акимате, предоставив:

• копию протокола собрания жильцов (оригинал для сверки);

• копию договора о совместной деятельности.

Важно: Получить бесплатную консультацию по вопросам создания ПТ можно в едином контакт-центре ГК «Правительство для граждан» по номеру 1414.

Доверенное лицо ПТ выполняет следующие функции:

• сбор и предоставление совету дома всей информации по кондоминиуму;

• мониторинг внесения жильцами денег на управление и содержание дома;

• направление должникам досудебных претензий;

• предоставление совету дома ежемесячных и годовых отчётов по управлению домом, собранных и потраченных денежных средствах;

• организует исполнение решений общедомовых собраний и решений членов совета дома;

• заключает договоры об оказании и оплате коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организацией-подрядчиком;

• открывает текущий и сберегательный счета в банках.

Полномочия доверенного лица ПТ:

• представление интересов ПТ в судах и госорганах;

• снятие общедомовых денег с банковского счёта.

Сформировать ПТ (либо ОСИ) жильцы многоквартирных домов должны до 01.07.2022 г. До этой даты КСК должны:

• передать совету дома по акту приёма-передачи все имеющиеся документы по дому;

• после подписания акта приёма-передачи произвести ликвидацию.

Отметим, что по закону никакой ответственности для жильцов домов, не создавших до 01.07.2022 г. ПТ или ОСИ не предусмотрено.

Что представляет собой договор простого товарищества?

Договор ПТ заключается собственниками по типовой форме, утвержденной Приказом и.о. Министра индустрии и инфраструктурного развития РК №184 от 03.04.2020 г.

При этом предметом договора является совместная деятельность участников с целью управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома (без образования юридического лица).

Согласно п.3.2 типового договора обязанность участников ПТ по содержанию общего имущества объекта кондоминиума распределяется соразмерно доле, находящейся в индивидуальной собственности.

Согласно п.3.3 типового договора доли участников в общей собственности соразмерны доле имущества, находящегося в индивидуальной собственности.

Источниками формирования общего имущества являются:

1. ежемесячные взносы (платежи) собственников квартир, нежилых помещений на управление и содержание общего имущества;

2. плата за сданное в имущественный (найм) аренду общее имущество;

3. целевой взнос, не предусмотренный в смете расходов;

4. поступления от проведения благотворительных акций и других мероприятий;

5. иные денежные средства и поступления (добровольные частные инвестиции), не запрещенные действующим законодательством РК.

Все поступившие ежемесячные взносы принадлежат Участниками на праве общей долевой собственности.

Согласно п.6.1 типового договора органами ПТ являются:

1. Высший орган – собрание участников Простого товарищества;

2. Исполнительный орган – доверенное лицо Простого товарищества;

3. Совет дома – орган управления;

4. Контрольный орган – ревизионная комиссия.

Договор ПТ носит бессрочный характер.

Как определяются доли участников простого товарищества в общем имуществе дома?

Поскольку многоквартирный дом может состоять из любого числа квартир и нежилых помещений (более 2), чтобы получить статус объекта кондоминиума, необходимо понимать, как определяется доля собственников в общем имуществе, для управления которым и создается ПТ.

Определяется доля собственника в общем имуществе дома в соответствии со ст.33 закона №94.

Согласно п.1 ст.33 закона №94 размер доли в общем имуществе дома рассчитывается как соотношение полезной площади квартиры или площади нежилого помещения (находящихся в индивидуальной собственности) к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре. Т.е. чем больше полезная площадь индивидуальной квартиры собственника, тем больше его доля в общем имуществе дома.

Если же к дому пристраиваются дополнительные нежилые помещения или изменяется размер общей площади квартир, размеры долей в общем имуществе объекта кондоминиума пересчитываются. Такие изменения подлежат государственной регистрации.

Если собственник квартиры или нежилого помещения сменился, то новому собственнику переходит вместе с квартирой (помещением) и доля в общем имуществе объекта.

Отметим, что согласно ст.10-3 закона №94 местные Маслихаты уполномочены утверждать минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Каждый регион утверждает свой тариф на содержание квадратного метра общего имущества. Жильцы на общем собрании должны утвердить тариф не ниже этого показателя. Тариф затем умножается на рассчитанную на каждого собственника его долю в общем имуществе дома.

Следует знать, что размер доли влияет не только на сумму расходов на содержание объекта, но и на распределение задолженности объекта перед третьими лицами.

Так, согласно п.4. ст.43-1 закона №94 Обязательства ПТ перед третьими лицами по умолчанию являются солидарными, если договором о совместной деятельности не предусмотрено иное.

Это означает, что если взносов недостаточно для покрытия общих расходов на управление объектом и содержание общего имущества, то общие расходы и убытки покрываются за счет общего имущества объекта кондоминиума, а недостающие суммы распределяются между участниками ПТ пропорционально их долям в общем имуществе объекта кондоминиума.

Это подтверждается и нормой ст.231 ГК РК. Если в договоре о совместной деятельности никак не оговорен порядок распределения общих расходов и убытков, то недостающие суммы раскладываются между ними пропорционально их долям в общем имуществе.

Налогообложение простого товарищества жителей многоквартирных домов.

В случае, если договор о совместной деятельности заключается между юридическими лицами или ИП, то согласно п.1 ст.199 НК РК объекты налогообложения и (или) объекты, связанные с налогообложением, учитываются и облагаются налогами соответственно у каждого участника договора о совместной деятельности.

Но если ПТ создается собственниками-физлицами, а само ПТ при этом не является юридическим лицом, то налоги с индивидуального имущества уплачивает каждый собственник отдельно, а налоги на общее имущество уплачиваются доверенным лицом за счет взносов.

Напомним, что с 01.01.2020 г. введена норма об освобождении собственников многоквартирных домов от уплаты налога на землю под многоквартирным домом. Т.о. налог на землю жильцы многоэтажек не платят.

В связи с тем, что простое товарищество не является юридическим лицом, оно само по себе не признается налогоплательщиком ни по одному налогу, в т.ч. не платит НДС.

Но поскольку от сдачи в аренду общего имущества у ПТ может возникать доход, то может возникнуть обязанность по уплате ИПН с такого дохода. В этом случае обязанности по уплате налогов несет каждый участник ПТ самостоятельно, поскольку он выступает субъектом предпринимательской деятельности.

Согласно п.4 ст.199 НК РК договором о совместной деятельности может быть определен уполномоченный представитель участников ПТ, ответственный за ведение налогового учета по такой деятельности или ее части. Ему можно поручить ведение учета доходов от сдачи в аренду общего имущества и распределение дохода между собственниками пропорционально их долям в общем имуществе. Если годовой доход собственника-участника ПТ превысит 12 МЗП, он будет обязан зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП.