432064
Что собой представляет «налог с продажи квартиры»?
То, что обыватели называют «налогом с продажи» представляет собой индивидуальный подоходный налог (ИПН).
Согласно ст.360 нового НК РК, плательщиками ИПН являются физические лица – резиденты, имеющие объекты налогообложения в виде:
1) облагаемого дохода физического лица – резидента, индивидуальный подоходный налог по которому исчисляется, удерживается у источника выплаты и перечисляется в бюджет налоговым агентом;
2) облагаемого дохода физического лица – резидента, подлежащего налогообложению самостоятельно, индивидуальный подоходный налог по которому исчисляется и уплачивается в бюджет таким физическим лицом.
При продаже квартиры речь идет о необходимости самостоятельно исчислить и перечислить налог (самостоятельное налогообложение). Помимо этого продавец обязан подать в налоговый орган налоговую декларацию по ф.270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи объекта (т.е. при продаже в 2025 г. - до 15.09.2026 г.).
Возникновение обязанности у физлиц по уплате налога КГД МФ РК проверяет на основании поданных нотариусами сведений. Если в течение налогового периода совершена сделка по продаже недвижимости, то продавец получит от налогового органа уведомление о необходимости оплатить ИПН.
В каком случае нужно уплачивать налог и по какой ставке?
Согласно п.1 ст.382 НК РК имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению, относится в т.ч. доход от прироста стоимости.Согласно п.2 и п.3 ст.382 НК РК доход от прироста стоимости образуется при реализации физическим лицом следующего имущества:
1) недвижимое имущество, в том числе земельные участки и (или) земельные доли;
2) транспортные средства, в том числе прицепы;
3) инвестиционное золото;
4) доля участия в уставном капитале юридического лица;
5) ценные бумаги;
6) производные финансовые инструменты (за исключением производных финансовых инструментов, исполнение которых происходит путем приобретения или реализации базового актива);
7) цифровые активы;
8) активы индивидуального предпринимателя, применяющего специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации либо для крестьянских или фермерских хозяйств.
При этом, согласно п.5 ст.382 НК РК доход физического лица не образуется при реализации, передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица следующего имущества:
1) расположенных на территории Республики Казахстан жилищ, дачных строений, парковочных мест, кладовок, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, которые находятся на праве собственности у такого физического лица два года и более с даты регистрации права собственности;
2) расположенных на территории Республики Казахстан жилищ, парковочных мест, кладовок, гаражей, приобретенных по договору о долевом участии в жилищном строительстве или путем уступки права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве, в случае, когда:
жилище, дачное строение, парковочное место, кладовка, гараж, объект личного подсобного хозяйства находятся на праве собственности у такого физического лица два года и более с даты регистрации права собственности,
или
период с даты заключения такого договора или с даты приобретения такого права путем уступки права требования до даты реализации имущества или передачи его в качестве вклада в уставный капитал составляет три года и более;
3) механических транспортных средств и (или) прицепов, подлежащих государственной регистрации в Республике Казахстан и находящихся на праве собственности у такого физического лица один год и более с даты такой государственной регистрации;
4) находящихся на праве собственности у такого физического лица два года и более земельных участков и (или) земельных долей, расположенных на территории Республики Казахстан, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации, передачи в качестве вклада в уставный капитал юридического лица являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, под гараж.
Следовательно, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 2 года и более с даты регистрации права собственности.
Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 2 лет, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.
Если же объект находился в собственности менее 2 лет перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке (ст.363 НК РК):
- 10% если продавец –гражданин и резидент РК и доход не превышает 8 500 МРП (п.1 ст. 363 НК РК);
- 15% если продавец -гражданин и резидент РК и доход свыше 8 500 МРП (сумма налога с облагаемого дохода в размере 8500-МРП + 15 %с суммы, превышающей его);
- 15% если продавец –нерезидент РК (пп.7 п.1 ст.679 НК РК, пп.5 п.1 ст.682 НК РК).
Важно! Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома, а дата их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
Также обратите внимание, что в случае реализации недвижимости которая приобретена и зарегистрирована в 2025 году и реализуется спустя год и более с даты государственной регистрации доход от прироста стоимости не возникает, изменения в НК РК коснулись объектов недвижимости регистрация по которым производится после 1 января 2026 года, следовательно при регистрации права собственности, произведенной после 1 января 2026 года учитывается период владения два года.
При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (п 2 ст.383 НК РК).
Согласно данному пункту, доходом от прироста стоимости по недвижимому имуществу является (при реализации) – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и его первоначальной стоимостью. Т.е. сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена.
Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:
- договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
- акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).
Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, будет ниже или равна той, что указана в договоре на покупку данного объекта или в акте оценки, то для налогового органа это будет аргументом в доказательство того, что ИПН физлицо уплачивать не обязано.
Важно! Если реализуемая квартира ранее была получена по наследству, то ее рыночную стоимость следует определить (заказать акт оценки) сразу на дату регистрации права собственности. Если этого сделано не было, впоследствии можно будет заказать ретроспективную оценку, но не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи квартиры (п.9 ст.383 НК РК).
Если и этот срок пропущен, к качестве оценочной стоимости будет приниматься стоимость, принимаемая Госкорпорацией «Правительство для граждан» в качестве базы для расчета суммы налога на имущество на 1 января года, в котором возникло право собственности. Для продавца это означает, что сумма дохода от прироста стоимости будет формально очень высока, а значит, налога придется уплатить больше.
Какова процедура расчета и уплаты налога?
Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока реализации и от наличия дохода от прироста стоимости, то на практике при продаже могут возникать несколько типичных ситуаций.
Так, если продажа производится позже 2 лет, никаких действий, связанных с уплатой налога, производить не нужно. В случае, если УГД МФ РК все же заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь:
- документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
- договор купли-продажи при реализации квартиры.
Простого сличения дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условие по нахождению объекта в собственности более 2 лет соблюдено. А следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно.
Рассмотрим несколько условных примеров.
Пример №1.
Квартира в г. Алматы была куплена в 2023 г. за 25 000 000 тг., а в 2026 г. продана владельцем-гражданином РК за 35 000 000 тг. С момента покупки прошло более 1 года (требование о двухгодичном сроке вступило в силу только в 2026 г. и распространяется на объекты, право собственности на которые зарегистрировано с 01.01.2026 г.) , следовательно, несмотря на то, что возникает доход от прироста стоимости, ИПН продавцу платить не нужно.
Если же продажа прошла ранее 2 лет нахождения объекта в собственности (например, приобретена в 2026 г., продана в 2027 г.), то необходимо подготовить:
- документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
- договор купли-продажи при реализации квартиры;
- сдать декларацию по ф.270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог 10% от прироста стоимости до 25 сентября года, следующего за годом продажи.
Пример №2.
Квартира в г. Алматы куплена в мае 2026 г. за 25 000 000 тг., а в марте 2027 г. продана владельцем-гражданином РК за 27 200 000 тг. С момента покупки прошло менее 2 лет, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.
27 200 000 -25 000 000 =2 200 000 тг. –прирост стоимости
2 200 000 *10% = 220 000 тг. –ИПН к уплате.
Продавцу следует:
- подать декларацию ф.270.00 до 15.09.2028 г.;
- уплатить в бюджет 220 000 тг. до 25.09.2028 г.
Пример №3.
Квартира в г. Алматы получена по наследству в мае 2026 г., а в марте 2027 г. продана владельцем-гражданином РК за 27 200 000 тг. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта в оценочной компании. Стоимость объекта на момент приобретения права собственности продавцом была оценена в 26 800 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 2 лет, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.
27 200 000 -26 800 000 =400 000 тг. –прирост стоимости
400 000 *10% = 40 000 тг. –ИПН к уплате.
Продавцу следует:
- подать декларацию ф.270.00 до 15.09.2028 г.;
- уплатить в бюджет 40 000 тг. до 25.09.2028 г.
Пример №4.
Квартира в г. Алматы получена по наследству в декабре 2026 г., а в марте 2027 г. продана владельцем-гражданином РК за 27 200 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 2 лет, у продавца возникает обязанность по уплате налога. Однако, если о наличии акта оценки продавец не позаботится до 15.09.2028 г., налоговый орган проведет оценку самостоятельно из расчета базы по налогу на имущество по состоянию на 01.01.2026 г. (условно – 22 000 000 тг.). В этом случае продавцу будет выставлено требование об уплате ИПН:
27 200 000 -22 000 000 = 5 200 000 тг. –прирост стоимости
5 200 000 *10% = 520 000 тг. –ИПН к уплате.
За просрочку уплаты за каждый день, после 25.09.2027 г. будет начисляться пеня, а за просрочку предоставления декларации –штраф.
Как быть, если продавец квартиры в РК –иностранец (нерезидент)?
Нередки ситуации, когда продавцом недвижимости в Казахстане выступает иностранец (нерезидент РК). Согласно ст.252 ГК РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но имеющие на праве собственности недвижимое имущество, обязаны произвести его отчуждение (продать, подарить) в течение 1 года с даты утраты гражданства.
Для нерезидентов- продавцов недвижимости условия налогообложения сделок аналогичны тем, которые установлены для резидентов РК.
Согласно пп.7 п.1 ст.679 НК РК доходами нерезидента из источников в РК признаются доход от прироста стоимости при реализации:
- находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан;
-
находящегося на территории Республики Казахстан имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан;
Это в полной мере относится к сделкам по продаже квартир.
Налог уплачивается также с прироста стоимости, которая определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения.
Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты уплачивают налог по более высокой ставке -15 % (пп.5 п.1 ст.682 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании надо заказать оценку стоимости квартиры. Оценить нужно не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи квартиры.
Если оценочная стоимость и стоимость до договору продажи равны, то прироста стоимости не возникает и налог платить не надо. Если есть разница, с нее уплачивается налог по ставке 15%.
Для иностранцев срок владения квартирой на момент продажи неважен (даже если он составляет более 2 лет), налог придется платить в любом случае.
Также немаловажным является тот факт, подписана ли между Казахстаном и страной резидентства лица Конвенция об избежании двойного налогообложения. Если между двумя странами Конвенция не подписана, то налог лицу придется платить и в Казахстане и в стране резидентства.
Список стран, с которыми Конвенция подписана, размещен на сайте КГД МФ РК.
В Казахстане нерезиденту необходимо:
- получить в КГД МФ РК ИИН;
- подготовить документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
- подготовить договор купли-продажи при реализации квартиры;
- сдать декларацию по ф.270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог 15% от прироста стоимости до 25 сентября года, следующего за годом продажи либо предоставить документ об уплате суммы налога в стране резидентства, если с ней у Казахстана подписана Конвенция.
Получить ИИН можно при личном обращении нерезидента в налоговый орган.
Получить ИИН для иностранца, временно пребывающего на территории Казахстана, можно онлайн с помощью портала Egov.kz. Для этого необходимо:
- авторизоваться на портале;
- перейти по вкладкам «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам и лицам без гражданства, временно пребывающим в РК»;
- заказать услугу онлайн;
- заполнить поля заявки и прикрепить сканированные копии паспорта иностранца;
- подписать заявку ЭЦП или смс-паролем.
В течение 1 рабочего дня будет выдано Регистрационное свидетельство о присвоении ИИН либо мотивированный отказ в оказании услуги. Сама услуга оказывается бесплатно.
Как же сэкономить на налоге?
Итак, чтобы уплатить как можно меньшую сумму ИПН при продаже квартиры, необходимо:
- соблюсти двухгодичный срок владения квартирой до ее реализации;
- либо подготовить или оформить документы, подтверждающие стоимость объекта на дату регистрации права собственности (например, заказать акт оценки квартиры в оценочной компании). Акт оценки должен быть оформлен до 15 сентября года, следующего за годом продажи квартиры (до подачи декларации по ИПН).
Консультации для бухгалтеров, подробнее
