Нормативная база эскроу-счетов в Казахстане.

В мировой практике понятие «эскроу-счет» не ново и активно используется в различных сферах, где присутствует риск неисполнения сторонами своих обязательств.

Эскроу-счет представляет собой по сути обычный банковский счет (аналогичный тем, что открывается держателем любой платежной карточки), но с рядом особенностей:

• он открывается клиентом не на свое имя, а на имя третьего лица;
• снять деньги с такого счета третье лицо, на чье имя открыт эскроу-счет, может только при выполнении (наступлении) условий, определенных клиентом.

Такие счета очень удобны, если необходимо рассчитаться по сделке по условиям постоплаты. Т.е. сначала продавец выполняет все необходимые условия (поставляет товар в срок, принимает претензии по качестве и т.д.). А только затем он может снять деньги со счета. Механизм эскроу при этом является гарантией не только для покупателя, но и и для продавца –продавец заранее знает, что нужная сумма уже внесена в банк на его имя. Остается только выполнить оговоренные договором условия. Это удобный механизм расчетов, который является альтернативой известному понятию «аккредитив».

Основное преимущество инструмента эскроу в том, что конструкция договора счета эскроу соответствует характеру сделки и потребностям сторон. Договор каждый раз меняется под конкретный перечень условий, при наступлении которых бенефициар может получить предназначенные ему денежные средства со счета.

Также депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента (банк) проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов. Это отличает договор счета эскроу от аккредитива.

В Казахстане до 2016 г. не существовало на официальном уровне такого понятия, как «эскроу-счета», хотя сделки такого характера на практике совершались. В Гражданском кодексе РК существует ст.764 «Вклады в пользу третьих лиц», которая в какой-то мере отражает суть эскроу-счетов. Руководствуясь этой статьей ГК РК клиенты банков могли снизить риски неисполнения условий договора по сделкам.

Но официально понятие «эскроу-счет» в Казахстане появилось только с принятием Закона №11-VI от 26.07.2016 г.  «О платежах и платежных системах». 

Согласно п.80 ст.1 закона №11-VI, эскроу –счет это текущий или сберегательный счет, открываемый клиентом на имя третьего лица с ограничением права данного лица на совершение расходных операций по банковскому счету до наступления или выполнения им условий, определенных клиентом.

Как работает эскроу-счет.

При открытии счета эскроу участвуют 3 стороны:

• Покупатель (депонент)
• Продавец (бенефициар)
• Банк (эскроу-агент)

Механизм эскроу, используемый по всему миру, предусматривает, что сумма по договору зачисляется на специальный счёт эскроу, с которого продавец может снять деньги, только после предоставления банку (эскроу агенту) документов, подтверждающих исполнение оговоренных покупателем условий. В мировой практике существует понятие «договора эскроу» - это трехсторонняя сделка между эскроу-агентом (банком) и сторонами по договору купли-продажи (продавцом и покупателем).

В Казахстане механизм работы эскроу-счетов аналогичный. После внесения денег на счет третьего лица клиент определяет условия, после исполнения которых третье лицо получает доступ к ним. Если условия лицом не соблюдены, то после истечения срока наступления или выполнения таких условий по договору банковского счета банк возвращает деньги клиенту, открывшему эскроу-счет.

Следует иметь ввиду, что деньги, находящиеся на эскроу-счете, не подлежат взысканию. Т.е. судебные исполнители не могут за долги списать деньги с эскроу-счета. Исключение – решение суда. В иных случаях безакцептное списание денег с эскроу-счета запрещено.

Такое ограничение очень удобно, поскольку защищает интересы обеих сторон и гарантирует оплату независимо от наличия исполнительных производств в отношении любой из сторон сделки.

Банк, как эскроу-агент, обеспечивает наличие неснижаемого остатка денег на эскроу-счете, а также обоснованную и своевременную выплату денег с эскроу-счета.

Где и как открыть эскроу-счет?

Для открытия эскроу-счета следует обратиться в любой банк второго уровня и уточнить, предоставляет ли конкретный банк услугу по открытию и ведению таких счетов.

На текущий момент открытие и обслуживание эскроу-счетов осуществляют:

• Евразийский банк;

• Нурбанк;

• Банк ЦентрКредит;

• ДБ АО «Сбербанк Казахстана»;

В ряде случаев для эскроу-счета потребуется открыть отдельный счет, либо есть вариант подключения режима эскроу-счета на текущем счете.

Условия открытия счета, размер комиссии и необходимые документы следует уточнять непосредственно в выбранном банке, т.к. они могут существенно отличаться.

Чем полезен эскроу-счет при участии в долевом строительстве?

Эскроу-счета могут с успехом использоваться при любых сделках, но особую роль они могут сыграть при участии в долевом строительстве.

В случае наличия заключенного договора долевого участия (ДДУ) роли распределяются следующим образом:

• депонент – дольщик;
• бенефициар –застройщик;
• эскроу-агент –банк, либо иная финансовая организация, кредитующая застройщика.

Между сторонами и банком заключается трехсторонний договор. Внесенные на  счет средства изначально принадлежат депоненту-дольщику, но после выполнения условий договора застройщиком (например - сдача дома в эксплуатацию) право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Как свидетельствует практика, не всегда казахстанские застройщики, даже имея на руках гарантию АО «Казахстанская ипотечная компания» (напомним, ФГЖС прекратил свое существование 27.10.2020 г.) вовремя и с должным качеством сдают объекты в эксплуатацию. Механизм эскроу-счетов позволит защитить интересы дольщиков, но вместе с тем требует от застройщика вложения в строительство личных либо заемных средств, что ограничивает круг возможных застройщиков.

На текущий момент прорабатывается вопрос об обязательном внедрении эскроу-счетов в Казахстане для расчетов по ДДУ.

Если инициатива будет одобрена на законодательном уровне, сделка по ДДУ с использованием эскроу-счета будет проходить по следующим этапам:

1.    Покупатель недвижимости предоставляет банку ДДУ и открывает счет эскроу;

2.    Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы;

3.    Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, с указанием условий перехода права на денежные средства и срока.

4.    Покупатель пополняет счет эскроу на сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.

5.    Продавец и покупатель без участия банка проводят сделку купли-продажи.

6.    Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию.

7.    Банк проверяет предоставленные документы и переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

8.    Застройщик получает право снять средства со счета и перечислить их на свой счет. Счет эскроу закрывается.

Дольщик при использовании эскроу-счета получает следующие преимущества:

• гарантия сдачи дома в эксплуатацию или возврат средств;
• открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем аккредитив;
• на счет эскроу можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее и безопаснее, чем наличный расчет.

Таким образом, казахстанцам следует при совершении сделок шире пользоваться финансовыми инструментами, которые предлагают им банки. Эскроу-счет позволит свести к нулю риски по сделкам, в т.ч. по ДДУ.