14254
Как оформить аренду ТОО квартиры у физлица под офис?
Аренда квартиры у физлица (не ИП) под офис оформляется договором ГПХ.
К договорам ГПХ относятся договора подряда, возмездного оказания услуг, договора поручения, договора комиссии, договора аренды и т.д. При аренде квартиры юрлицом у физлица предметом договора ГПХ будет являться аренда.
Договор аренды, заключенный с физлицом, является договором ГПХ и регулируется гражданским законодательством: Гражданским кодексом РК.
В соответствии с п.1 ст.540 ГК РК по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. Т.е. физлица вправе распоряжаться своим имуществом и в т.ч. сдавать его в аренду.
Следовательно, физлица вправе предоставить в аренду жилые и нежилые помещения юрлицам, определенную плату во временное владение и пользование.
В соответствии со ст.5 закона №310 от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» госрегистрации в правовом кадастре подлежат такие обременения прав на недвижимое имущество, как
право пользования на срок не менее 1 года, в том числе аренда.
Таким образом, физлицу достаточно заключить договор с ТОО, регистрироваться в налоговой в качестве ИП нет необходимости (поскольку по договорам ГПХ налоговым агентом будет заказчик –ТОО или ИП), но если договор аренды заключен на срок 1 год и более, его нужно зарегистрировать в департаменте юстиции (через ЦОН).
Подробнее о договорах ГПХ узнайте в нашей подборке:
Что такое договор ГПХ?
Сколько договоров ГПХ может заключать одна компания?
Должно ли физлицо сдавать отчетность в налоговую по договору ГПХ?
Какие закрывающие документы требовать с работающего по ГПХ?
Доход физлица по договору ГПХ превысил 12 МЗП: открывать ли ИП?
Может ли физлицо- ИП предоставлять услуги по договору ГПХ?
Вносить ли работающего по ГПХ в ЕСУТД?
Какие налоги платить арендатору-ТОО?
По доходам, выплачиваемым в рамках договора ГПХ с физлицом ТОО является налоговым агентом. Следовательно, в его обязанность входит исчислить, удержать и перечислить с доходов физлица ИПН и соцплатежи.
Но соцплатежи исчисляются не все: нет ООСМС, СН и СО.
Данные платежи не исчисляются с доходов по договорам ГПХ, поскольку объектом обложения ООСМС, СН и СО являются доходы работников, которым физлицо по договору ГПХ не является.
Согласно ст.1 ТК РК работник – это физлицо, состоящее в трудовых отношениях с работодателем и непосредственно выполняющее работу по трудовому договору.
В свою очередь, трудовой договор – это письменное соглашение между работником и работодателем, в соответствии с которым работник обязуется лично выполнять определенную работу, соблюдать трудовой распорядок, а работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату.
Физлица, с которым заключены договора ГПХ, не являются работниками ТОО в рамках этих договоров, и на договора ГПХ не распространяются нормы ТК РК. Они регулируются положениями Гражданского кодекса.
Также доходы, выплачиваемые физлицу по договору ГПХ, не относятся к фонду оплаты труда и не являются заработной платой. В учете такие доходы ТОО отражает как краткосрочные обязательства по аренде или прочая кредиторская задолженность.
Касательно соцналога (СН), в соответствии с пп.1) п.2 ст.484 НК РК объектом налогообложения для плательщиков, указанных в пп.3), 4) и 5) п.1 ст.482 НК РК являются расходы работодателя по доходам работника. Поскольку физлицо в данном случае не является работником, его доход по договору ГПХ не является объектом обложения социальным налогом.
Что касается ВОСМС, то согласно ст.28 закона №405-V от 16.11.2015 г. «Об обязательном социальном медицинском страховании», объектом исчисления ВОСМС являются в т.ч. доходы по договорам ГПХ. Облагаются они по ставке 2%.
Ежемесячный доход, принимаемый для исчисления ВОСМС, должен исчисляться по сумме всех видов доходов физлица (в т.ч. дохода от сдачи квартиры в аренду) и не должен превышать 10 МЗП.
Также, согласно п.7 ст.28 закона №405-V освобождаются от уплаты ВОСМС:
-
лица, указанные в п.1 ст.26 закона №405-V (инвалиды, неработающие беременные женщины, женщины в декрете, многодетные матери, награжденные подвесками «Алтын алқа», «Күміс алқа»);
-
военнослужащие;
-
сотрудники специальных государственных органов;
-
сотрудники правоохранительных органов.
Поэтому, если арендодатель относится к вышеуказанным категориям, то ВОСМС с доходов по договору ГПХ тоже уплачивать не требуется.
Начисленные ВОСМС перечисляются не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем выплаты доходов.
С ОПВ по договорам ГПХ нужно быть внимательными. В общем случае ТОО является агентом по уплате ОПВ за физлиц, получающих доходы по договорам ГПХ.
Но в случае сдачи физлицом квартиры в аренду есть нюанс. Согласно пп.28 ст.1 закона №105-V от 21. 06.2013 г. «О пенсионном обеспечении» в качестве агента по уплате ОПВ за физлиц, получающих доходы по договорам ГПХ, предметом которых является выполнение работ (оказание услуг), рассматриваются налоговые агенты, определенные НК РК.
При этом под услугой понимается деятельность, направленная на удовлетворение потребностей потребителей, результаты которой не имеют материального выражения.
По договору возмездного оказания услуг (ГПХ) исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. То есть подразумевается, что исполнитель должен затратить определенные усилия. При сдаче физлицом квартиры в аренду ТОО фактических усилий арендодатель не затрачивает. Поэтому пассивная аренда имущества не является объектом исчисления ОПВ.
Таким образом, налицо расхождение в трактовке обязанности уплаты ОПВ за физлиц по договорам ГПХ. Правила исчисления ОПВ гласят, что объектом исчисления ОПВ является ежемесячный доход наемных работников, и физлиц, с которыми заключены договора ГПХ (подразумевая все договора: найма, подряда, аренды, возмездного оказания услуг и т.д.).
С другой стороны, закон №105-V отмечает, что ОПВ уплачиваются с доходов по договорам ГПХ, предметом которых является выполнение работ (оказание услуг).
Также ГК РК выделяет договора аренды и договора возмездного оказания услуг в разные разделы, что свидетельствует о том, что сдача в аренду своего имущества не является оказанной услугой, поэтому не может служить объектом исчисления ОПВ у физлица.
Закон имеет приоритет над Правилами, поэтому налоговый агент должен исчислять ОПВ с договоров ГПХ, заключенных с физлицом, если их предметом являются услуги или работы, а не со всех договоров ГПХ без исключения. По договорам аренды с физлицом ОПВ налоговым агентом не исчисляются.
Что касается ИПН, то согласно ст.350 НК РК, ИПН исчисляется с доходов, указанных в пп. 1-12 и 17 ст.321 НК РК. П.2 ст.321 НК РК подразумевает доходы от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг, полученного физлицом, не являющимся ИП или лицом, занимающимся частной практикой.
ИПН с доходов по договорам ГПХ исчисляется по ставке 10% (ст.320 НК РК). Применяется ставка к сумме дохода от аренды за минусом ВОСМС. Согласно п.1 ст.343 НК РК для применения налогового вычета по ВОСМС заявление физлица о применении налоговых вычетов не требуется.
ОПВ на вычеты по ИПН в данном случае относиться не будут, т.к. данный вид дохода не является объектом обложения ОПВ (т.е. ОПВ равны нулю).
Например, по договору физлицу начислена сумма 200 000 тг.
200 000 *2% = 4 000 тг. (ВОСМС)
(200 000 -4 000) *10% = 196 000 *10% = 19 600 тг. (ИПН).
200 000 -4 000 -19 600 = 176 400 тг. –сумма к выплате физлицу по договору ГПХ.
Согласно ст.351 НК РК перечислить ИПН налоговый агент должен не позднее 25 календарных дней после окончания месяца, в котором была осуществлена выплата дохода.
Отражение дохода физлица, с которым заключен договор ГПХ (в т.ч. аренды) производится в Декларации по ИПН и социальному налогу (форма 200.00). Сдает ее арендатор –ТОО (налоговый агент).
Какие налоги уплачивает и какие отчеты сдает физлицо-арендодатель?
Согласно ст.528 НК РК находящиеся на территории Республики Казахстан жилища, здания, дачи, гаражи и земельные участки, принадлежащие физлицам на праве собственности, являются объектом обложения налогом на имущество физических лиц.
Согласно ст.530 НК РК, по тем объектам обложения, которые используются в предпринимательской деятельности (в т.ч. сдаются в аренду) физическое лицо исчисляет и уплачивает налог на имущество и представляет налоговую отчетность по данному виду налога в порядке, определенном для ИП, применяющих специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса. Т.е. даже не оформляясь в качестве ИП, физлицо, сдающее квартиру в аренду под офис, обязано сдавать отчетность по налогу на имущество по той же форме и в те же сроки, что и ИП на спецрежимах.
Согласно ст.523 НК РК, объектом налогообложения, используемым в предпринимательской деятельности, не признается объект налогообложения при одновременном соблюдении условий:
-
объект является жилищем, по которому налоговая база определяется в соответствии со ст.529 НК РК и налог исчисляется налоговыми органами;
-
предоставлен в аренду (пользование) исключительно для целей проживания и не выведен из жилого фонда.
Поскольку квартира сдается не для целей проживания, а под офис, то условия не выполняются, а значит –квартира признается объектом налогообложения налогом на имущество, используемым в предпринимательской деятельности.
Налоговой базой при этом будет являться рыночная стоимость квартиры. Рыночная стоимость определяется в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком.
Заказав отчет об оценке, в котором указана рыночная стоимость, к ней применяется ставка 0,5% (ст.521 НК РК).
Например, если в аренду под офис сдается квартира оценочной стоимостью 20 000 000 тг., то налог на имущество в этом случае составит:
20 000 000 *0,5% = 100 000 тг.
Эту сумму физлицо самостоятельно уплачивает в бюджет и сдает
отчетность по налогу на имущество (ф.700.00).
Сдается декларация такими лицами один раз в год: до 31 марта года, следующего за отчетным. Т.е. за 2022 г. отчитаться нужно до 31.03.2023 г. Уплачивается налог на имущество в течение 10 дней после срока сдачи декларации (т.е. до 10 апреля).
Подробнее об уплате налога на имущество ИП и ТОО узнайте здесь.
Подведем итоги: ТОО вправе арендовать под офис квартиру у физлица, не являющегося ИП. При этом заключается договор ГПХ (предмет – аренда). ТОО исчисляет с суммы по договору ИПН и ВОСМС за физлицо и перечисляется их в бюджет и фонды. Отражаются эти платежи в ф.200.00. Физлицо ежегодно уплачивает налог на имущество (наравне с ИП на спецрежимах) и сдает ф.700.00.
Если вам требуется помощь в расчете сумм налогов и соцплатежей, составлении и сдаче любой формы налоговой отчетности, вам помогут специалисты «Mybuh.kz». Также вы можете проконсультироваться с нашими юристами по любому вопросу в сфере трудового или хозяйственного права. Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в рабочее время.
